El Tribunal Supremo se pronuncia sobre el reparto de los gastos de la hipoteca

En una sentencia (STS 35/2021) fechada el 27 de enero de 2021, el Tribunal Supremo se pronuncia de manera definitiva sobre el reparto de gastos de las hipotecas en aplicación de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE del 20/07/2021) mencionando, por primera vez, los gastos de tasación y modificando su criterio sobre los gastos de gestoría.

En esta sentencia se aplican los dos criterios que demandaba el Tribunal de la Unión Europea:

1. Son nulas, por abusivas, las cláusulas que atribuyen los gastos al deudor
2. La consecuencia de esta nulidad es que esos gastos se distribuirán en función de las «disposiciones legales aplicables supletoriamente».

Esto quiere decir que se aplicarán los criterios que regulan cada uno de esos pagos: la normativa que regula el arancel notarial o la que regula los precios del registro de la propiedad; por ejemplo. En el caso de que no exista esa normativa, el gasto corresponde al banco.

Tras esta sentencia, el reparto de los gastos de las hipotecas firmadas antes de la aplicación de la nueva Ley Hipotecaria de junio de 2019, queda como sigue:

1. La normativa que regula el arancel notarial atribuye el pago a los interesados. El Tribunal Supremo considera que las dos partes lo son por igual: al 50%
2. En cuanto a los gastos registrales, la normativa no habla de interesados sino que obliga a aquel «a cuyo favor se inscriba el bien»: en este caso, al banco 100%. Por la mima razón, la cancelación correrá a cuenta del prestatario cuando la hipoteca se termine de pagar.
3. Respecto a los gastos de gestoría, a falta de norma supletoria se dice que «no cabe negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de una cláusula que se ha declarado nula». Por lo tanto, corresponden al banco al 100%
4. Con respecto a los gastos de tasación, en esta sentencia la principal novedad, el criterio es el mismo que en el punto anterior. A falta de una norma que lo establezca, no se puede negar la reclamación de cantidades abonadas en aplicación de una cláusula declarada nula; por lo que corresponden, al 100%, al banco

Esto obliga a tu banco, en el caso de que tú hayas pagado estos gastos, a devolverte esas cantidades

Además de otros gastos como, por ejemplo, la comisión de apertura de la hipoteca. También obliga al banco a abonar los intereses legales correspondientes desde el momento en el que se hayan efectuado todos estos pagos.

A esto se une otra consecuencia de la nulidad: la nulidad de una parte de un contrato por tener carácter abusivo no prescribe. Conlleva la anulación total o parcial de un acuerdo, en este caso, la hipoteca; y no hay ningún tipo de límite temporal para la reclamación. «Ningún artículo del Código Civil dice que eso prescriba. Cuando algo es nulo, es nulo; y no hay ningún plazo para reclamar esa nulidad».

¿Tienes alguna duda sobre la reclamación de los gastos hipotecarios a tu banco? Ponte en contacto con nosotros y estaremos encantados de ayudarte con tu caso particular.